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Come scegliere l’Amministratore giusto!

Parliamo oggi di un argomento scottante, la scelta dell’amministratore; cruccio e delizia dei condomini. Innanzitutto vediamo quando va fatta perché forse non tutti sanno che si può cambiare amministratore in qualsiasi momento, senza nessun tipo di giustificazione. L’assemblea, che è sovrana può deliberare con almeno 500/1000 e la maggioranza dei presenti la revoca e sostituzione. Essendo l’amministratore un mandatario del condominio è chiaro che qualora venga meno la fiducia è meglio trovare un’altra persona. Puntualizziamo che pure le dimissioni possono essere date dall’amministratore in ogni momento. Vediamo ora altri casi più istituzionali in cui si deve effettuare la scelta. Il momento in cui diventa d’obbligo la nomina è quando il numero dei condomini supera gli otto, in questo caso l’assemblea deve deliberare in merito. La legge di riforma del condominio entrata in vigore nel 2013 ha specificato che l’incarico dell’amministratore dura un anno e si intende rinnovato per un altro per cui un anno si e uno no si vota la riconferma. Questi i casi principali in cui si deve decidere a chi affidare l’incarico, le principali valutazioni da fare sono diverse, economiche, professionali, capacità organizzativa,  etc. ma non sempre si hanno le capacità e conoscenze per fare la valutazione in modo adeguato, è facile quindi che nella maggioranza dei casi ci si faccia consigliare da amici e conoscenti fidandosi a occhi chiusi di loro. Volendo utilizzare un metodo un poco più “scientifico” possiamo definire una serie di campi in cui valutare i candidati, dando poi un voto ad ognuno di essi. Facendo poi alla fine la somma ci troveremo con il nostro prescelto belle che pronto. Valutazione Professionale: Appartenenza ad associazione di categoria Anni di esperienza Numero condomini gestiti Corsi di formazione annuali praticati Collaboratori (soci- segretarie etc) devono avere superato esame da amministratore Assicurazione personale Assicurazione per lavori straordinari Richiedere attestati   Valutazione economica: Preventivo dopo sopralluogo Preventivo dettagliato Costo per singola unità abitativa Nota: Diffidare di chi fa preventivo senza vedere lo stabile, diffidare da chi fa un prezzo a corpo onnicomprensivo sopratutto se è sotto media, diffidare dal prezzo basso perché a volte nasconde sorprese. Valutazione organizzativa: Numero collaboratori Numero condomini gestiti Studio vicino Orari di apertura Possibilità di sito condominiale per il controllo delle fatture, rate etc. Possibilità di visualizzazione del conto corrente ai singoli condomini da casa Reperibilità Eventuale sostituto Nota: meglio studio con almeno 2 persone, Valutazione personale: Referenze Colloquio con condomini   Consiglio finale informarsi su quali condomini vengono gestiti dai candidati e possibilmente andare a parlare con alcuni di loro chiedendo un giudizio sull’operato. Non fidarsi troppo della “simpatia ” e “parlantina” ma come dice il proverbio non chiedete all’oste se il vino è buono chiedetelo ai CLIENTI! Alla prossima…    ...

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Conosci il C.C.C. ?

Il Conto Corrente Condominiale è diventato obbligatorio per ogni condominio, la legge n. 220 del dicembre 2012 ha così modificato l’articolo 1129 comma 7 del codice civile: L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Il suddetto conto corrente condominiale dovrà essere intestato al condominio, la firma e la gestione rimangono in carico all’Amministratore in qualità di rappresentante dei condomini.Questi ultimi potranno controllare l’operato del loro rappresentante richiedendo copia degli estratti conto, del saldo e dei movimenti in entrata ed uscita; dal canto suo l’Amministratore non potrà porre rifiuti o ritardo nella comunicazione di quanto richiesto. La non apertura del conto o il suo non utilizzo costituisce “grave irregolarità” e l’assemblea può decretare la revoca dell’Amministratore. Come ci si deve regolare nei confronti dei depositi o dei prelievi di contante? Il fondo cassa con cui spesso i consiglieri acquistano lampadine, duplicati di chiavi, detergenti sale per disgelo etc. si possono ancora utilizzare? Si possono pagare le rate condominiali in contanti? Queste ed altre le perplessità di molti Amministratori e condomini di fronte alla nuova legge.  Vediamo quindi come comportarsi: per quanto riguarda i versamenti è sufficiente versare l’esatto importo sul conto corrente condominiale indicandone la provenienza. Per le uscite il discorso è più complicato: il prelievo avrà una indicazione generica come  “fondo cassa” poi nella gestione contabile si dovranno indicare le singole spese effettuate con  il fondo cassa, come previsto dall’articolo 1130 del codice civile per quanto riguarda alle attribuzioni dell’Amministratore. Può il singolo condomino rivolgersi direttamente alla banca per prendere visione dei movimenti? Su questo punto sembra non esserci dubbio la legge infatti dice:  …ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere… quindi si deve sempre passare attraverso l’Amministratore. Molti Amministratori sono passati alla ribalta delle cronache per essersi appropriati delle somme dei condomini da loro gestiti, la riforma entrata in vigore a giugno 2013 cerca di evitare altri illeciti con l’obbligo di far passare tutte le transazione finanziarie su di un singolo conto corrente condominiale e rendendone disponibile ai singoli condomini la consultazione. Per quanto riguarda i condomini senza Amministratore non sussiste nessun obbligo di apertura di conto corrente condominiale in quanto suddetto obbligo riguarda solamente l’Amministratore. Nel prossimo articolo parleremo di : Videosorveglianza e privacy. Per rimanere collegato con CasePalazzi e ricevere i prossimi articoli puoi registrarti sul sito o seguirci su Facebook mettendo il tuo “Mi Piace” sulla nostra pagina. (www.facebook.com/casepalazzi.it)      ...

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Sito internet condominiale

La possibilità di attivare un sito internet condominiale è stata prevista dalla legge di riforma del condominio, la n.220 del 2012. L’articolo 71 ter : ” Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.” Il Quorum necessario a tale delibera è la maggioranza degli intervenuti e metà del valore in millesimi del condominio. E’ bene precisare che non è un obbligo ma solo di una possibilità, quindi sta ad ogni assemblea condominiale decidere se sia il caso di attivare un sito internet per il condominio. A nostro avviso si prospettano notevoli opportunità sia per gli Amministratori che per i condomini, ma si dovrà anche prestare particolare attenzione alle riservatezza delle informazioni evitando la diffusione di notizie in violazione della privacy delle persone. Vediamo le opportunità per l’Amministratore: tra le incombenze a carico dell’Amministratore c’è quella della conservazione della documentazione, per fornire ai condomini che ne facciano richiesta copia di fatture, verbali etc. Poter “mettere sul web” tutti questi documenti e renderli accessibili semplificherebbe l’operato dell’Amministratore, con risparmio di tempo e di fotocopie. Dall’altra parte i condomini otterranno due grandi benefici da sempre auspicati: trasparenza e verifica dell’operato dell’Amministratore. Senza muoversi da casa, senza andare nell’ufficio dell’Amministratore, senza telefonare, i condomini potranno consultare la loro posizione contabile e ottenere tutti i documenti di loro interesse: fatture, bollette, estratti conto bancari e verbali assembleari. Per tutelare il diritto alla privacy si dovranno istituire due aree, una “pubblica a tutti i condomini” con i documenti che riguardano il condominio, ed una “riservata ai singoli condomini” dove si potrà accedere alla propria posizione contabile personale. Tale seconda area, protetta da password privata, consentirà l’accesso solo agli autorizzati. I benefici di una gestione on-line della documentazione sono evidenti a tutti, e per questo CasePalazzi a breve offrirà ai suoi Condomini la possibilità di avvalersi di un servizio di consultazione...

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