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Come scegliere l’Amministratore giusto!

Parliamo oggi di un argomento scottante, la scelta dell’amministratore; cruccio e delizia dei condomini. Innanzitutto vediamo quando va fatta perché forse non tutti sanno che si può cambiare amministratore in qualsiasi momento, senza nessun tipo di giustificazione. L’assemblea, che è sovrana può deliberare con almeno 500/1000 e la maggioranza dei presenti la revoca e sostituzione. Essendo l’amministratore un mandatario del condominio è chiaro che qualora venga meno la fiducia è meglio trovare un’altra persona. Puntualizziamo che pure le dimissioni possono essere date dall’amministratore in ogni momento. Vediamo ora altri casi più istituzionali in cui si deve effettuare la scelta. Il momento in cui diventa d’obbligo la nomina è quando il numero dei condomini supera gli otto, in questo caso l’assemblea deve deliberare in merito. La legge di riforma del condominio entrata in vigore nel 2013 ha specificato che l’incarico dell’amministratore dura un anno e si intende rinnovato per un altro per cui un anno si e uno no si vota la riconferma. Questi i casi principali in cui si deve decidere a chi affidare l’incarico, le principali valutazioni da fare sono diverse, economiche, professionali, capacità organizzativa,  etc. ma non sempre si hanno le capacità e conoscenze per fare la valutazione in modo adeguato, è facile quindi che nella maggioranza dei casi ci si faccia consigliare da amici e conoscenti fidandosi a occhi chiusi di loro. Volendo utilizzare un metodo un poco più “scientifico” possiamo definire una serie di campi in cui valutare i candidati, dando poi un voto ad ognuno di essi. Facendo poi alla fine la somma ci troveremo con il nostro prescelto belle che pronto. Valutazione Professionale: Appartenenza ad associazione di categoria Anni di esperienza Numero condomini gestiti Corsi di formazione annuali praticati Collaboratori (soci- segretarie etc) devono avere superato esame da amministratore Assicurazione personale Assicurazione per lavori straordinari Richiedere attestati   Valutazione economica: Preventivo dopo sopralluogo Preventivo dettagliato Costo per singola unità abitativa Nota: Diffidare di chi fa preventivo senza vedere lo stabile, diffidare da chi fa un prezzo a corpo onnicomprensivo sopratutto se è sotto media, diffidare dal prezzo basso perché a volte nasconde sorprese. Valutazione organizzativa: Numero collaboratori Numero condomini gestiti Studio vicino Orari di apertura Possibilità di sito condominiale per il controllo delle fatture, rate etc. Possibilità di visualizzazione del conto corrente ai singoli condomini da casa Reperibilità Eventuale sostituto Nota: meglio studio con almeno 2 persone, Valutazione personale: Referenze Colloquio con condomini   Consiglio finale informarsi su quali condomini vengono gestiti dai candidati e possibilmente andare a parlare con alcuni di loro chiedendo un giudizio sull’operato. Non fidarsi troppo della “simpatia ” e “parlantina” ma come dice il proverbio non chiedete all’oste se il vino è buono chiedetelo ai CLIENTI! Alla prossima…    ...

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La videosorveglianza in condominio.

La legge di Riforma del Condominio ha finalmente dato una risposta al problema della videosorveglianza: una lacuna legislativa impediva infatti l’installazione delle telecamere in condominio. Anche il Garante della Privacy era intervenuto più volte per rimarcare la necessità di una normativa specifica che mettesse d’accordo le esigenze di riservatezza delle persone e quelle di sicurezza personale e dei beni comuni. In sede civile accanto ad alcune sentenze che negavano la possibilità di installare telecamere che riprendessero spazi comuni se ne riscontravano altre che lo permettevano solo con l’approvazione a maggioranza. L’articolo 1122 ora novella: l’assemblea condominiale decide a maggioranza in materia di videosorveglianza. Cosa prevede il nuovo articolo 1122 ter del codice civile?  “IMPIANTI DI VIDEOSORVEGLIANZA SULLE PARTI COMUNI” 1. “Le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall’assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136.” La maggioranza necessaria è quella della metà più uno degli intervenuti in assemblea con almeno metà del valore dell’edificio. Dal canto suo l’Amministratore, sempre dietro delibera dell’assembleare, deve adottare diverse cautele allo scopo di salvaguardare il più possibile la privacy delle persone, tra cui: Apporre apposito cartello informativo. Stabilire il tempo di conservazione delle registrazioni. Nominare il Responsabile delle registrazioni.   A questo link è possibile scaricare il vademecum della privacy in condominio a cura del Garante, utilissimo per chi voglia approfondire la questione Privacy. Di seguito ecco un estratto a proposito di telecamere e videosorveglianza in condominio: UN CONDOMINO PUÒ INSTALLARE UNA TELECAMERA CHE RIPRENDE L’INGRESSO DEL SUO APPARTAMENTO O DEL SUO POSTO AUTO? Quando l’installazione di sistemi di videosorveglianza viene effettuata da persone fisiche per fini esclusivamente personali – e le immagini non vengono né comunicate sistematicamente a terzi, né diffuse (ad esempio attraverso apparati tipo web cam) – non si applicano le norme previste dal Codice della privacy. In questo specifico caso, ad esempio, non è necessario segnalare l’eventuale presenza del sistema di videosorveglianza con un apposito cartello. Rimangono comunque valide le disposizioni in tema di responsabilità civile e di sicurezza dei dati. È tra l’altro necessario – anche per non rischiare di incorrere nel reato di interferenze illecite nella vita privata – che il sistema di videosorveglianza sia installato in maniera tale che l’obiettivo della telecamera posta di fronte alla porta di casa riprenda esclusivamente lo spazio privato e non tutto il pianerottolo o la strada, ovvero il proprio posto auto e non tutto il garage. LA VIDEOSORVEGLIANZA Nel caso in cui il sistema di videosorveglianza sia installato dal condominio per controllare le aree comuni, devono essere adottate in particolare tutte le misure e le precauzioni previste dal Codice della privacy e dal provvedimento generale del Garante in tema di videosorveglianza. Tra gli obblighi che valgono anche in ambito condominiale vi è quello di segnalare le telecamere con appositi cartelli, eventualmente avvalendosi del modello predisposto dal Garante. Le registrazioni possono essere conservate per un periodo limitato tendenzialmente non superiore alle 24-48 ore, anche in relazione a specifiche esigenze come alla chiusura di esercizi e uffici che hanno sede nel condominio o a periodi di festività. Per tempi di conservazione superiori ai sette giorni è comunque necessario presentare una verifica preliminare al Garante. Le telecamere devono riprendere solo le aree comuni da controllare (accessi, garage…), possibilmente evitando la ripresa di luoghi circostanti e di particolari che non risultino rilevanti (strade, edifici, esercizi commerciali ecc.). I dati raccolti (riprese, immagini) devono essere protetti con idonee e preventive misure di sicurezza che ne consentano l’accesso alle sole persone autorizzate (titolare, responsabile o incaricato del trattamento). Nel prossimo articolo parleremo di : lavori straordinari e fondo speciale. Per rimanere collegato con CasePalazzi e ricevere i prossimi articoli puoi registrarti sul sito o seguirci su Facebook mettendo il tuo “Mi Piace” sulla nostra pagina....

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Conosci il C.C.C. ?

Il Conto Corrente Condominiale è diventato obbligatorio per ogni condominio, la legge n. 220 del dicembre 2012 ha così modificato l’articolo 1129 comma 7 del codice civile: L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Il suddetto conto corrente condominiale dovrà essere intestato al condominio, la firma e la gestione rimangono in carico all’Amministratore in qualità di rappresentante dei condomini.Questi ultimi potranno controllare l’operato del loro rappresentante richiedendo copia degli estratti conto, del saldo e dei movimenti in entrata ed uscita; dal canto suo l’Amministratore non potrà porre rifiuti o ritardo nella comunicazione di quanto richiesto. La non apertura del conto o il suo non utilizzo costituisce “grave irregolarità” e l’assemblea può decretare la revoca dell’Amministratore. Come ci si deve regolare nei confronti dei depositi o dei prelievi di contante? Il fondo cassa con cui spesso i consiglieri acquistano lampadine, duplicati di chiavi, detergenti sale per disgelo etc. si possono ancora utilizzare? Si possono pagare le rate condominiali in contanti? Queste ed altre le perplessità di molti Amministratori e condomini di fronte alla nuova legge.  Vediamo quindi come comportarsi: per quanto riguarda i versamenti è sufficiente versare l’esatto importo sul conto corrente condominiale indicandone la provenienza. Per le uscite il discorso è più complicato: il prelievo avrà una indicazione generica come  “fondo cassa” poi nella gestione contabile si dovranno indicare le singole spese effettuate con  il fondo cassa, come previsto dall’articolo 1130 del codice civile per quanto riguarda alle attribuzioni dell’Amministratore. Può il singolo condomino rivolgersi direttamente alla banca per prendere visione dei movimenti? Su questo punto sembra non esserci dubbio la legge infatti dice:  …ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere… quindi si deve sempre passare attraverso l’Amministratore. Molti Amministratori sono passati alla ribalta delle cronache per essersi appropriati delle somme dei condomini da loro gestiti, la riforma entrata in vigore a giugno 2013 cerca di evitare altri illeciti con l’obbligo di far passare tutte le transazione finanziarie su di un singolo conto corrente condominiale e rendendone disponibile ai singoli condomini la consultazione. Per quanto riguarda i condomini senza Amministratore non sussiste nessun obbligo di apertura di conto corrente condominiale in quanto suddetto obbligo riguarda solamente l’Amministratore. Nel prossimo articolo parleremo di : Videosorveglianza e privacy. Per rimanere collegato con CasePalazzi e ricevere i prossimi articoli puoi registrarti sul sito o seguirci su Facebook mettendo il tuo “Mi Piace” sulla nostra pagina. (www.facebook.com/casepalazzi.it)      ...

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Animali in condominio

Si può vietare di tenere animali in condominio? Cosa prevede la legge di riforma del condominio? Con questo articolo vediamo di capire quali modifiche sono intervenute da giugno 2013 con l’introduzione della legge n.220, l’articolo 16 dice: 1. All’articolo 1138 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni: a) il terzo comma e’ sostituito dal seguente: «Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130. Esso puo’ essere impugnato a norma dell’articolo 1107»; b) e’ aggiunto, in fine, il seguente comma: «Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici». L’Associazione Nazionale Medici Veterinari Italiani (ANMVI) recrimina per l’utilizzo del termine “animali domestici” in luogo di “animali da compagnia” in quanto così verrebbero discriminati numerose tipologie di animali non considerate domestiche ma che oramai fanno parte di numerose famiglie italiane (tartarughe, criceti, pesci tropicali,uccelli etc.), secondo l’associazione questo potrebbe dare l’avvio a numerosi contenziosi giudiziari. La norma non è una vera novità in quanto la cassazione aveva già definito che il regolamento condominiale non poteva porre il divieto: Trib. Piacenza, 10 aprile 2001, n. 354 La detenzione di animali in un condominio, nelle singole proprietà esclusive, può essere vietata solo se il proprietario dell’immobile si sia contrattualmente obbligato a non detenere animali nel proprio appartamento, non potendo altrimenti un regolamento di tipo non contrattuale – quand’anche approvato a maggioranza – stabilire limiti, costituenti oneri reali ovvero servitù a carico dei condomini relativamente alle loro proprietà esclusive, essendo la scelta di tenere animali o meno, nell’ambito della singola proprietà, espressione del diritto dominicale. La norma non è però annoverata tra quelle inderogabili del codice civile, pertanto il divieto potrà continuare ad essere inserito nei regolamenti di natura contrattuale, approvati con il consenso unanime di tutti i condomini o sottoscritti all’atto di acquisto della proprietà. Aggiungiamo che non essendoci retroattività della legge, nel caso di regolamento contrattuale redatto dal costruttore e accettato al momento dell’acquisto, la norma approvata con la riforma non potrà essere efficace. Quali sono le regole da rispettare per una corretta detenzione degli animali in condominio? Gli animali non possono essere lasciati liberi di circolare negli spazi comuni ma devono sempre essere accompagnati e dotarli di museruola e guinzaglio; si ricorda che il proprietario è responsabile sia civilmente che penalmente in caso di danni o lesioni a persone. Consigliamo quindi vivamente di sottoscrivere un’assicurazione di responsabilità civile per danni causati dal proprio animale. E’ anche vietato lasciare per molto tempo gli animali abbandonati sui balconi o negli appartamenti: Dispositivo dell’art. 672 Codice Penale Omessa custodia o mal governo degli animali Chiunque  lascia liberi, o non custodisce con le debite cautele, animali pericolosi da lui posseduti, o ne affida la custodia a persona inesperta, è punito con la sanzione amministrativa da venticinque euro a duecentocinquantotto euro.Alla stessa sanzione soggiace:1) chi, in luoghi aperti, abbandona a se stessi animali da tiro, da soma o da corsa, o li lascia comunque senza custodia, anche se non siano disciolti, o li attacca o conduce in modo da esporre a pericolo l’incolumità pubblica, ovvero li affida a persona inesperta ;2) chi aizza o spaventa animali, in modo da mettere in pericolo l’incolumità delle persone. Attenzione anche ai rumori notturni (art. 659 c.p.): Art. 659. Disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone.Chiunque, mediante schiamazzi o rumori, ovvero abusando di strumenti sonori o di segnalazioni acustiche, ovvero suscitando o non impedendo strepiti di animali, disturba le occupazioni o il riposo delle persone, ovvero gli spettacoli, i ritrovi o i trattenimenti pubblici, è punito con l’arresto fino a tre mesi...

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La riforma del condominio

La legge di riforma del condominio, legge n. 220 del 11 dicembre 2012 è entrata in vigore il 18 giugno 2013. Le novità introdotte sono molte e interessano diversi aspetti della “vita” di condominio, facciamo una carrellata sulle principali novità per poi andare, con ulteriori articoli, nel merito delle singole modifiche. Sito internet L’assemblea può deliberare che venga attivato il sito internet del condominio in modo che tutti i condomini possano consultare i documenti relativi alla gestione del condominio. Animali E’ vietato introdurre divieti al possesso degli animali nel regolamento di condominio. Conto corrente condominiale L’Amministratore è obbligato a far transitare tutte le somme ricevute o erogate su di un conto corrente intestato al condominio, ciascun condomino può, tramite l’Amministratore, prendere visione ed estrarre copia dei rendiconti periodici. Videosorveglianza Per poter attivare la videosorveglianza sulle parti comuni è sufficiente la maggioranza dei voti con almeno metà dei millesimi. Fondo speciale Per le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni si deve costituire obbligatoriamente un fondo speciale di pari importo dell’ammontare dei lavori. Multe in condominio L’Amministratore, in caso di violazioni ai regolamenti, può comminare multe sino a 200 € e sino a 800 € in caso di recidiva. Riscaldamento e parti comuni E’ possibile per un singolo condomino distaccarsi dalle parti comuni come riscaldamento e condizionamento. Amministratore Le novità in questo caso sono molteplici,vediamole: -La figura dell’Amministratore diventa obbligatoria al di sopra degli  otto condomini. -Per poter amministrare è necessario almeno il diploma di scuola secondaria. -La durata dell’incarico è di due anni. -La revoca dell’Amministratore può essere fatta in qualsiasi momento. -L’assemblea può subordinare la nomina dell’Amministratore alla stipula di un’assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. Nei prossimi articoli entreremo nel dettaglio delle singole novità introdotte.      ...

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