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Come scegliere l’Amministratore giusto!

Parliamo oggi di un argomento scottante, la scelta dell’amministratore; cruccio e delizia dei condomini. Innanzitutto vediamo quando va fatta perché forse non tutti sanno che si può cambiare amministratore in qualsiasi momento, senza nessun tipo di giustificazione. L’assemblea, che è sovrana può deliberare con almeno 500/1000 e la maggioranza dei presenti la revoca e sostituzione. Essendo l’amministratore un mandatario del condominio è chiaro che qualora venga meno la fiducia è meglio trovare un’altra persona. Puntualizziamo che pure le dimissioni possono essere date dall’amministratore in ogni momento. Vediamo ora altri casi più istituzionali in cui si deve effettuare la scelta. Il momento in cui diventa d’obbligo la nomina è quando il numero dei condomini supera gli otto, in questo caso l’assemblea deve deliberare in merito. La legge di riforma del condominio entrata in vigore nel 2013 ha specificato che l’incarico dell’amministratore dura un anno e si intende rinnovato per un altro per cui un anno si e uno no si vota la riconferma. Questi i casi principali in cui si deve decidere a chi affidare l’incarico, le principali valutazioni da fare sono diverse, economiche, professionali, capacità organizzativa,  etc. ma non sempre si hanno le capacità e conoscenze per fare la valutazione in modo adeguato, è facile quindi che nella maggioranza dei casi ci si faccia consigliare da amici e conoscenti fidandosi a occhi chiusi di loro. Volendo utilizzare un metodo un poco più “scientifico” possiamo definire una serie di campi in cui valutare i candidati, dando poi un voto ad ognuno di essi. Facendo poi alla fine la somma ci troveremo con il nostro prescelto belle che pronto. Valutazione Professionale: Appartenenza ad associazione di categoria Anni di esperienza Numero condomini gestiti Corsi di formazione annuali praticati Collaboratori (soci- segretarie etc) devono avere superato esame da amministratore Assicurazione personale Assicurazione per lavori straordinari Richiedere attestati   Valutazione economica: Preventivo dopo sopralluogo Preventivo dettagliato Costo per singola unità abitativa Nota: Diffidare di chi fa preventivo senza vedere lo stabile, diffidare da chi fa un prezzo a corpo onnicomprensivo sopratutto se è sotto media, diffidare dal prezzo basso perché a volte nasconde sorprese. Valutazione organizzativa: Numero collaboratori Numero condomini gestiti Studio vicino Orari di apertura Possibilità di sito condominiale per il controllo delle fatture, rate etc. Possibilità di visualizzazione del conto corrente ai singoli condomini da casa Reperibilità Eventuale sostituto Nota: meglio studio con almeno 2 persone, Valutazione personale: Referenze Colloquio con condomini   Consiglio finale informarsi su quali condomini vengono gestiti dai candidati e possibilmente andare a parlare con alcuni di loro chiedendo un giudizio sull’operato. Non fidarsi troppo della “simpatia ” e “parlantina” ma come dice il proverbio non chiedete all’oste se il vino è buono chiedetelo ai CLIENTI! Alla prossima…    ...

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I morosi del condominio

Oggi parliamo del problema sempre più diffuso nei condomini e precisamente del mancato pagamento delle spese condominiali, il fenomeno è in considerevole aumento soprattutto negli ultimi anni a causa della crisi economica che ha colpito il tessuto produttivo italiano. Prima di tutto qualche cifra per inquadrare il problema, questi gli incrementi delle morosità registrati nel 2014 nelle principali città italiane: Bologna + 33,8 %, Roma + 33%, Napoli + 32,7%, Torino +31,8 %, Milano + 30%, Catania + 29,6%, Firenze +28%, Genova + 26,5%, Cagliari + 24,8%, Palermo e Bari registrano rispettivamente un + 23,7% e un + 22,6%, Per delineare meglio i contorni del problema abbiamo rivolto alcune domande all’Avv. Riccardo Crippa del Foro di Milano che si occupa anche di problemi condominiali. Avvocato possiamo dire che è obbligatorio pagare le spese condominiali? Si. Il Codice Civile prevede che il condomino non può rinunciare al proprio diritto sulle parti comuni, e quindi non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione e godimento delle stesse. Se non pago le spese condominiali a cosa vado incontro? Il legislatore ha previsto una scorciatoia per la riscossione delle spese condominiali approvate dall’assemblea e non pagate: si può infatti richiedere all’autorità giudiziaria di emettere un’ingiunzione di pagamento immediatamente esecutiva e poi, in breve tempo, procedere con il pignoramento. Se il vicino non paga le spese sono obbligato a pagare anche la sua parte? No, come detto poco sopra, nessun condomino può sottrarsi all’obbligo di pagare le spese condominiale. Occorre però considerare che i creditori del condominio hanno la possibilità di richiedere il pagamento del proprio credito anche nei confronti dei condomini in regola, che dovranno quindi anticipare le somme al condominio al posto dei morosi. Per evitare questa situazione di possibile disagio, il legislatore ha previsto che il condominio debba attivarsi per recuperare le somme non pagate dai ritardatari entro sei mesi dalla chiusura del bilancio in cui le spese sono state approvate.   Se il condominio non ha soldi per pagare le fatture ai fornitori questi ultimi si possono rivalere sui condomini morosi? Può l’Amministratore comunicare i loro nomi? Qualora il condominio non abbia i soldi necessari a pagare i propri fornitori, quest’ultimi potranno chiedere il pagamento prima nei confronti dei condomini morosi e, dopo aver tentato senza successo di recuperare le somme da questi, anche nei confronti dei condomini in regola con il pagamento delle spese. Per consentire questa procedura, l’amministratore condominiale comunica ai creditori del condominio, che ne facciano richiesta, i dati dei condomini morosi. Le spese legali per la gestione della pratica di recupero creditoa chi vanno addebitate? Nell’ingiunzione di pagamento il giudice condanna il condomino moroso a pagare al condominio le spese in arretrato, gli interessi e le spese legali necessarie a recuperare il credito. Eventuali debiti residui che non si riuscissero a recuperare dall’azione legale vanno divisi in parti uguali o per millesimi di proprietà? Il Codice Civile prevede che, salvo diversa convenzione tra le parti, il principio da applicare sia quella della ripartizione secondo i millesimi di proprietà. Quali sono le tempistiche per la messa all’asta di un immobile? La procedura di vendita di un bene pignorato avviene sotto il controllo di un giudice, detto giudice dell’esecuzione. I tempi per arrivare all’asta di un bene immobile variano da tribunale a tribunale; quindi è molto difficile offrire una cornice temporale precisa; inoltre la procedura è anche abbastanza costosa. Per queste ragioni si cerca, prima di arrivare alla vendita di un bene immobile, di recuperare il credito mediante altri tipi di pignoramento: quello delle somme depositate presso istituti di credito, quello dell’importo di 1/5 dello...

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La videosorveglianza in condominio.

La legge di Riforma del Condominio ha finalmente dato una risposta al problema della videosorveglianza: una lacuna legislativa impediva infatti l’installazione delle telecamere in condominio. Anche il Garante della Privacy era intervenuto più volte per rimarcare la necessità di una normativa specifica che mettesse d’accordo le esigenze di riservatezza delle persone e quelle di sicurezza personale e dei beni comuni. In sede civile accanto ad alcune sentenze che negavano la possibilità di installare telecamere che riprendessero spazi comuni se ne riscontravano altre che lo permettevano solo con l’approvazione a maggioranza. L’articolo 1122 ora novella: l’assemblea condominiale decide a maggioranza in materia di videosorveglianza. Cosa prevede il nuovo articolo 1122 ter del codice civile?  “IMPIANTI DI VIDEOSORVEGLIANZA SULLE PARTI COMUNI” 1. “Le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall’assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136.” La maggioranza necessaria è quella della metà più uno degli intervenuti in assemblea con almeno metà del valore dell’edificio. Dal canto suo l’Amministratore, sempre dietro delibera dell’assembleare, deve adottare diverse cautele allo scopo di salvaguardare il più possibile la privacy delle persone, tra cui: Apporre apposito cartello informativo. Stabilire il tempo di conservazione delle registrazioni. Nominare il Responsabile delle registrazioni.   A questo link è possibile scaricare il vademecum della privacy in condominio a cura del Garante, utilissimo per chi voglia approfondire la questione Privacy. Di seguito ecco un estratto a proposito di telecamere e videosorveglianza in condominio: UN CONDOMINO PUÒ INSTALLARE UNA TELECAMERA CHE RIPRENDE L’INGRESSO DEL SUO APPARTAMENTO O DEL SUO POSTO AUTO? Quando l’installazione di sistemi di videosorveglianza viene effettuata da persone fisiche per fini esclusivamente personali – e le immagini non vengono né comunicate sistematicamente a terzi, né diffuse (ad esempio attraverso apparati tipo web cam) – non si applicano le norme previste dal Codice della privacy. In questo specifico caso, ad esempio, non è necessario segnalare l’eventuale presenza del sistema di videosorveglianza con un apposito cartello. Rimangono comunque valide le disposizioni in tema di responsabilità civile e di sicurezza dei dati. È tra l’altro necessario – anche per non rischiare di incorrere nel reato di interferenze illecite nella vita privata – che il sistema di videosorveglianza sia installato in maniera tale che l’obiettivo della telecamera posta di fronte alla porta di casa riprenda esclusivamente lo spazio privato e non tutto il pianerottolo o la strada, ovvero il proprio posto auto e non tutto il garage. LA VIDEOSORVEGLIANZA Nel caso in cui il sistema di videosorveglianza sia installato dal condominio per controllare le aree comuni, devono essere adottate in particolare tutte le misure e le precauzioni previste dal Codice della privacy e dal provvedimento generale del Garante in tema di videosorveglianza. Tra gli obblighi che valgono anche in ambito condominiale vi è quello di segnalare le telecamere con appositi cartelli, eventualmente avvalendosi del modello predisposto dal Garante. Le registrazioni possono essere conservate per un periodo limitato tendenzialmente non superiore alle 24-48 ore, anche in relazione a specifiche esigenze come alla chiusura di esercizi e uffici che hanno sede nel condominio o a periodi di festività. Per tempi di conservazione superiori ai sette giorni è comunque necessario presentare una verifica preliminare al Garante. Le telecamere devono riprendere solo le aree comuni da controllare (accessi, garage…), possibilmente evitando la ripresa di luoghi circostanti e di particolari che non risultino rilevanti (strade, edifici, esercizi commerciali ecc.). I dati raccolti (riprese, immagini) devono essere protetti con idonee e preventive misure di sicurezza che ne consentano l’accesso alle sole persone autorizzate (titolare, responsabile o incaricato del trattamento). Nel prossimo articolo parleremo di : lavori straordinari e fondo speciale. Per rimanere collegato con CasePalazzi e ricevere i prossimi articoli puoi registrarti sul sito o seguirci su Facebook mettendo il tuo “Mi Piace” sulla nostra pagina....

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Sito internet condominiale

La possibilità di attivare un sito internet condominiale è stata prevista dalla legge di riforma del condominio, la n.220 del 2012. L’articolo 71 ter : ” Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.” Il Quorum necessario a tale delibera è la maggioranza degli intervenuti e metà del valore in millesimi del condominio. E’ bene precisare che non è un obbligo ma solo di una possibilità, quindi sta ad ogni assemblea condominiale decidere se sia il caso di attivare un sito internet per il condominio. A nostro avviso si prospettano notevoli opportunità sia per gli Amministratori che per i condomini, ma si dovrà anche prestare particolare attenzione alle riservatezza delle informazioni evitando la diffusione di notizie in violazione della privacy delle persone. Vediamo le opportunità per l’Amministratore: tra le incombenze a carico dell’Amministratore c’è quella della conservazione della documentazione, per fornire ai condomini che ne facciano richiesta copia di fatture, verbali etc. Poter “mettere sul web” tutti questi documenti e renderli accessibili semplificherebbe l’operato dell’Amministratore, con risparmio di tempo e di fotocopie. Dall’altra parte i condomini otterranno due grandi benefici da sempre auspicati: trasparenza e verifica dell’operato dell’Amministratore. Senza muoversi da casa, senza andare nell’ufficio dell’Amministratore, senza telefonare, i condomini potranno consultare la loro posizione contabile e ottenere tutti i documenti di loro interesse: fatture, bollette, estratti conto bancari e verbali assembleari. Per tutelare il diritto alla privacy si dovranno istituire due aree, una “pubblica a tutti i condomini” con i documenti che riguardano il condominio, ed una “riservata ai singoli condomini” dove si potrà accedere alla propria posizione contabile personale. Tale seconda area, protetta da password privata, consentirà l’accesso solo agli autorizzati. I benefici di una gestione on-line della documentazione sono evidenti a tutti, e per questo CasePalazzi a breve offrirà ai suoi Condomini la possibilità di avvalersi di un servizio di consultazione...

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Animali in condominio

Si può vietare di tenere animali in condominio? Cosa prevede la legge di riforma del condominio? Con questo articolo vediamo di capire quali modifiche sono intervenute da giugno 2013 con l’introduzione della legge n.220, l’articolo 16 dice: 1. All’articolo 1138 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni: a) il terzo comma e’ sostituito dal seguente: «Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130. Esso puo’ essere impugnato a norma dell’articolo 1107»; b) e’ aggiunto, in fine, il seguente comma: «Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici». L’Associazione Nazionale Medici Veterinari Italiani (ANMVI) recrimina per l’utilizzo del termine “animali domestici” in luogo di “animali da compagnia” in quanto così verrebbero discriminati numerose tipologie di animali non considerate domestiche ma che oramai fanno parte di numerose famiglie italiane (tartarughe, criceti, pesci tropicali,uccelli etc.), secondo l’associazione questo potrebbe dare l’avvio a numerosi contenziosi giudiziari. La norma non è una vera novità in quanto la cassazione aveva già definito che il regolamento condominiale non poteva porre il divieto: Trib. Piacenza, 10 aprile 2001, n. 354 La detenzione di animali in un condominio, nelle singole proprietà esclusive, può essere vietata solo se il proprietario dell’immobile si sia contrattualmente obbligato a non detenere animali nel proprio appartamento, non potendo altrimenti un regolamento di tipo non contrattuale – quand’anche approvato a maggioranza – stabilire limiti, costituenti oneri reali ovvero servitù a carico dei condomini relativamente alle loro proprietà esclusive, essendo la scelta di tenere animali o meno, nell’ambito della singola proprietà, espressione del diritto dominicale. La norma non è però annoverata tra quelle inderogabili del codice civile, pertanto il divieto potrà continuare ad essere inserito nei regolamenti di natura contrattuale, approvati con il consenso unanime di tutti i condomini o sottoscritti all’atto di acquisto della proprietà. Aggiungiamo che non essendoci retroattività della legge, nel caso di regolamento contrattuale redatto dal costruttore e accettato al momento dell’acquisto, la norma approvata con la riforma non potrà essere efficace. Quali sono le regole da rispettare per una corretta detenzione degli animali in condominio? Gli animali non possono essere lasciati liberi di circolare negli spazi comuni ma devono sempre essere accompagnati e dotarli di museruola e guinzaglio; si ricorda che il proprietario è responsabile sia civilmente che penalmente in caso di danni o lesioni a persone. Consigliamo quindi vivamente di sottoscrivere un’assicurazione di responsabilità civile per danni causati dal proprio animale. E’ anche vietato lasciare per molto tempo gli animali abbandonati sui balconi o negli appartamenti: Dispositivo dell’art. 672 Codice Penale Omessa custodia o mal governo degli animali Chiunque  lascia liberi, o non custodisce con le debite cautele, animali pericolosi da lui posseduti, o ne affida la custodia a persona inesperta, è punito con la sanzione amministrativa da venticinque euro a duecentocinquantotto euro.Alla stessa sanzione soggiace:1) chi, in luoghi aperti, abbandona a se stessi animali da tiro, da soma o da corsa, o li lascia comunque senza custodia, anche se non siano disciolti, o li attacca o conduce in modo da esporre a pericolo l’incolumità pubblica, ovvero li affida a persona inesperta ;2) chi aizza o spaventa animali, in modo da mettere in pericolo l’incolumità delle persone. Attenzione anche ai rumori notturni (art. 659 c.p.): Art. 659. Disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone.Chiunque, mediante schiamazzi o rumori, ovvero abusando di strumenti sonori o di segnalazioni acustiche, ovvero suscitando o non impedendo strepiti di animali, disturba le occupazioni o il riposo delle persone, ovvero gli spettacoli, i ritrovi o i trattenimenti pubblici, è punito con l’arresto fino a tre mesi...

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